Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif innovant permettant d’acquérir un bien immobilier à un prix inférieur à celui du marché. Mais qu’en est-il lorsqu’il s’agit de revendre ce bien, notamment en cas de départ à la retraite à l’étranger du propriétaire ? Cet article fait le point sur les règles encadrant cette situation particulière.
Le bail réel solidaire : un dispositif d’accession sociale à la propriété
Instauré par la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), le bail réel solidaire est un outil permettant aux ménages modestes d’accéder plus facilement à la propriété. Il s’agit d’un contrat séparant la propriété du foncier et celle du bâti, permettant ainsi de ne payer que pour le logement et non pour le terrain sur lequel il est construit.
Concrètement, l’acquéreur signe avec un organisme agréé (organisme de foncier solidaire, ou OFS) un bail d’une durée minimale de 18 ans, pouvant aller jusqu’à 99 ans. Le prix de vente du logement est alors fixé en fonction des revenus du ménage et non en fonction des prix du marché immobilier local. Cette décote peut représenter jusqu’à 40 % du prix du logement.
Le BRS est réservé aux ménages dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond, fixé en fonction de la composition du foyer et de la zone géographique. Les logements concernés doivent être destinés à l’habitation principale et respecter des critères de performance énergétique.
Les règles encadrant la revente d’un bien immobilier acquis en bail réel solidaire
La revente d’un bien acquis en BRS est soumise à plusieurs conditions, afin de préserver la vocation sociale de ce dispositif :
- L’acquéreur initial doit informer l’OFS de son intention de vendre, par lettre recommandée avec avis de réception. L’OFS dispose alors d’un droit de préemption, lui permettant d’acheter le bien en priorité.
- Si l’OFS ne souhaite pas exercer son droit de préemption, il doit rechercher un nouvel acquéreur répondant aux critères d’éligibilité au BRS (ressources, composition du foyer…).
- Le prix de revente est encadré : il ne peut excéder le prix d’acquisition initial, majoré des éventuels travaux réalisés par l’acquéreur et indexé sur l’évolution des prix à la consommation hors tabac.
Ces règles visent à éviter que les logements acquis en BRS ne soient revendus à des prix prohibitifs, excluant ainsi les ménages modestes ciblés par ce dispositif.
Le cas particulier de la revente en cas de départ à la retraite à l’étranger
En cas de départ à la retraite à l’étranger, le propriétaire d’un bien acquis en BRS doit respecter les mêmes règles que pour toute autre vente. Il doit donc informer l’OFS de son intention de vendre et respecter les conditions encadrant la revente, notamment en termes de prix.
Toutefois, il est important de noter que le BRS étant un dispositif assez récent, les situations de revente sont encore peu nombreuses et certaines questions juridiques peuvent se poser. Par exemple, qu’en est-il si l’OFS ne trouve pas d’acquéreur éligible au BRS dans un délai raisonnable ? Ou encore, comment appréhender la notion d’évolution des prix à la consommation hors tabac dans un contexte international ?
Dans tous les cas, il est recommandé aux propriétaires concernés par une telle situation de se rapprocher d’un professionnel du droit ou de l’immobilier afin d’obtenir des conseils adaptés à leur projet.
En résumé, le bail réel solidaire offre une solution intéressante pour les ménages modestes souhaitant accéder à la propriété. Toutefois, en cas de revente du bien immobilier, notamment en raison d’un départ à la retraite à l’étranger, le propriétaire doit respecter des règles strictes afin de préserver la vocation sociale du dispositif. Il convient donc de bien s’informer et de se faire accompagner par un professionnel pour mener à bien son projet.
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